Le prêt immobilier est une opération de financement courante dans de nombreux pays comme la France, où les citoyens sont très attachés à la propriété de la pierre, et préfèrent payer un crédit plutôt qu'un loyer afin que leur bien leur appartienne une fois la durée de prêt prévue est terminée. L'idéal étant que la banque finance le montant maximum de la valeur du bien, comment s'y prendre pour injecter l'apport le plus petit possible, voire nul ?
Pourquoi emprunter sans apport ?
Contrairement à ce que beaucoup de personnes pensent, chercher le taux le plus bas en réduisant au maximum la durée du prêt et en injectant l'apport le plus conséquent possible lorsqu'on veut acheter un appartement ou une maison n'est pas la bonne solution. Certains se demandent s'ils ont bien lu cette phrase et s'interrogent à juste titre. Mais ces mots prennent tout leur sens au moment où :
– Un incident survient dans la vie de l'emprunteur : chômage, santé dégradée, ou autre… Certes il y a l'assurance, encore faut-il l'avoir souscrite et que les conditions soient remplies, sachant qu'il y a un délai de carence et une durée maximale de paiement par l'assurance des mensualités.
– Un projet nouveau aimerait se concrétiser maintenant et pas dans 20 ans : un autre achat immobilier pour faire de la location, changer de voiture, prendre un congé sabbatique pour voyager, ou autre… Lorsque l'emprunteur sollicitera son banquier celui-ci refusera à cause du prêt déjà en place qui accapare la totalité de la quotité d'endettement, même en la dépassant légèrement.
Comment emprunter sans apport ?
Pour le commun des mortels il est assez rare d'obtenir un prêt sans sortir de la poche au moins 10% de la valeur du bien, sans compter qu'il y a les frais notariés à inclure. Mais on peut s'en approcher le plus possible en se rendant chez sa banque habituelle, en ayant des comptes bancaires irréprochables, en ayant joué le jeu de faire un virement chaque mois sur le livret A et le Plan d'Epargne Logement (PEL), et bien sûr en domiciliant ses revenus auprès de cette même banque.
L'emprunt sans apport dans le cadre de l'investissement immobilier ?
On comprend par « investissement immobilier » la notion d'achat d'un bien en vue de le louer et de bénéficier d'un revenu. Pour profiter d'un prêt à 100 ou 110% dans ce cas, il faut que 70% des loyers nets perçus couvrent la mensualité de l'emprunt. Ainsi la banque, par définition frileuse au niveau du risque, n'émettra aucune objection à verser au notaire la somme nécessaire en vue de l'acquisition. Un deuxième point important aux yeux du prêteur est la rentabilité. Pour cela il faut dénicher une bonne affaire dont le prix sera inférieur à celui pratiqué au même moment par le marché. C'est pour cette raison qu'il ne faut pas hésiter à questionner les vendeurs de leur bien sur la raison qui les pousse à cet acte. Un divorce, un décès, des difficultés financières… la négociation n'en sera que plus facile pour l'acheteur qui soumettra un prix moindre à celui demandé sans trop de résistance s'il met en avant la rapidité d'exécution de la transaction.
Le banquier cherche à réduire le risque du prêt qu'il consent au maximum. A ce titre tous les paramètres qui lui montrent une stabilité financière accompagnée d'un peu d'épargne sont pour lui sources de quiétude. Mais il ne faut jamais perdre de vue qu'un événement, bon ou mauvais, peut arriver dans la vie, et qu'il est préférable de ne pas se retrouver « coincé » avec l'impossibilité de solliciter un nouveau prêt le jour venu.
